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广州今年这把高端局啊，神仙打架！ 千万级楼盘间的厮杀，那叫一个激烈！ 嗯，原本的高端场，只有三两高手在博弈，场面还算和谐；而今年，随着各路门派高手登场开撕，气氛一度紧张起来... 单就天河来看，几乎所有在售、待售楼盘，今年都齐齐参与进了千万级的竞争领域里。 开发商们，为在千万级市场拼出一番天地，纷纷亮出最强杀器：或祭出最高级产品线，或亮出最强交标，或开出诱人的价格....招招都很猛。 对于买房同学来说，就很纠结，选择多了，也会眼花。 好，今天来说说，今年千万级买房的逻辑手握1000万左右预算的同学，买房的目的主要有两个，一是改善置换，二是保值投资。 前者，是卖房置换，在意的是满足改善的需求，提升生活品质。 后者，主要是资产资金的保值配置，毕竟水那么大，得有个能接得住水的产品，所以，买房更看重房子的安全性和未来的增长性，会优先选择重点发展板块的主流产品。 嗯嗯，不管是自住还是投资，都是要尽量往核心区域的核心产业区走。因为边缘是很容易被取代的，而核心是基本固化的。城市的资源已经汇聚，很难转移。 珠江新城就是一个最好的例子。各个新区都说自己是“下一个珠江新城”，但依旧没人能成为“下一个珠江新城”。 从楼市角度，在越来越卷的市场之下，1000万买入的产品，未来都会进入二手存量的竞争里。 如果错选了“大众”的产品，那么之后很难在天量的二手竞争里跑过别人。 想卖出去？难。想增值？难。 所以，在看房选房阶段，要遵从一个主流产品+稀缺性的原则。 什么是主流产品？四房、五房就是。 2018-2022年，广州四房、五房的成交占比是逐年增多的。说明市场买家更倾向于这种产品。 什么是稀缺性呢？就是人无我有，人有我优。大家都做4房情况下，2梯3户的就比2梯6户的具有稀缺性和竞争性，罕见的小高层就比普遍的超高层有优势。 也就是说，千万级买房，不管你的目的是什么，切记：核心地段+核心产业区辐射+主流但稀缺的产品。 那广州什么楼盘可以满足这一标准？ 拿天河数十个楼盘来说吧，要在里面找标准答案，天河壹品是一个。 首先、它的地段是稳稳的明牌天河，宇宙中心的地段，这个大家都有，无需赘言。但论核心产业区，目前天河最能打板的有且只有珠江新城、金融城2个。 珠江新城不用多说，是最强地段+最强产业区，但是没新房在卖了。 金融城，接棒珠江新城产业外溢的板块，冉冉升起的新星。虽然很多人对金融城有不解，但是它的地位还是很高的。 这主要体现在： 政府强势支持广州今年的高质量发展大会上，点名要推动金融城产业发展。 十四五发展规划提出，要投超1800亿推动金融城116个重点项目建设。 规划落地资源强劲金融城已经引入了广州金控、广发银行等12家金融机构以及澳门国际银行、酷狗音乐、尚品宅配等龙头企业，产业发展有盼头。 除了建写字楼，引入产业之外，政府砸了超13.9亿去建设汇聚3地铁线+广佛环线的约20万㎡金融城站交通枢纽，2024年建成通车后会成为天河新的交通核心。 另外，金融城还将向地下挖一个体量达213万㎡的地下商业空间（≈14个花城汇），会是广州更新、更潮、更聚人气的新商业。 （地下空间规划效果图） 在政府打板推动下，金融城会进入更高价值兑现期。 划重点！金融城，有广州稀缺的南向一线江景+清晰的产业规划+第二CBD的高度，这里的稀缺价值已经极尽体现在一二手楼市里了。 楼龄旧、存在些许硬伤的二手，像兰亭盛荟、美林海岸，都有底气冲9万、10万/㎡了。 一手的豪宅臻溋名铸20万+/㎡，产权缩水的珠江天郦卖到9-11万+/㎡，鹏瑞的商业项目更是吹风30万+/㎡。 除了地段价值加持外，主要还在于金融城的宅地太过稀缺！！ 少又贵，意味着很多城市新贵无法在金融城安家，那么，这部分居住需求就会外溢至周边区域。 而天河壹品，是最大受益者它距离金融城不到2公里的距离，通勤合适。 连接金融城和琶洲的车陂南隧道今年通车了，从壹品到金融城和琶洲，开个10来分钟就可以到。 之后等连接金融城的南北主干道车陂路北延段，以及地铁19号线（规划）建成通车之后，项目的通达性会更加强。 另外，它的配套不需要苦熬因为占据着核心位置，天河壹品周边各项配套都很全，在教育、商业、环境等方面是很能打的。 改善家庭最在意的教育，项目所处的板块配建了清华附中湾区学校，小学、初中已经开学。按招生地段，壹品属于摇号范围内。 这还觉得不够的话，壹品旁边还规划有一所九年制学校，即将动工。 壹品所处的区域，周边已有多个成熟住宅小区，城市界面比较好，基础的生活配套也都齐备，加上背靠马鞍山，整个居住环境给人的感觉是静谧的、宜居的，又不失人间烟火气。 再者，它的产品极具特异性+稀缺性因为特定地段+特定环境下，天河壹品的产品，在天河众多的千万级楼盘里，有很强的特异性： 纯小高层的低密社区+同等面积多一房。第一点，更符合改善置换的居住需求，而且在天河里找不出第二个这样的新盘。也不知道从什么时候起，新建的商品房都开始往高层、超高层上建了。这是市场的选择吗？我觉得不是。 （超高层示意 图源网络） 相比压抑的高层超高层，小高层才是更舒适的居住形态，有得选的情况下大家都会选小高层。 从采光、通风、居住舒适度上，13~14层的小高层，更有优势。 有数据统计，近3年来，广州中心区的小高层产品一直在减少，市场占比仅仅只有2.5%。但是市场对小高层的需求是在增长的。 也就是说，小高层，会成为珍贵的稀缺品。稀缺，就是价值。 天河壹品当时全盘定位做这种小高层产品，还是非常聪明的。 第二点，除了自家姐妹可以做到外，其它楼盘还不是对手！！同等面积多一房，是珠实最会的一招。在改善这一块，大部分楼盘四房的起步面积至少得100㎡以上，五房得130㎡以上才能做到。 但是，天河壹品却能够做到96㎡3+1房，120㎡、125㎡4+1房。 这样做的好处在于，控制了总价，又给多了一个使用空间。 96㎡南向户型，在3房的空间里，只能满足二胎家庭的居住需求，男女主人住主卧，2个孩子各一间房，完全没办法安放更多的兴趣与灵魂。 但是多一房不一样呀，入口处的空间可以做男主人的书房，也可以做女主人的健身房，或者孩子的玩具室，生活场景一下子丰富起来。 也因此，壹品把四房的价格压缩到780万起，是天河难得的低总价四房产品。 这是天河壹品全盘最后的货了，意味着卖一套少一套！想上车的同学得抓紧了！ 综合以上，1000万左右的预算，买未成熟的区域吧，要熬时间，买过于成熟的区域吧，未来的增长空间其实是不大的。 天河的楼盘，看来看去，也就是天河壹品更加合适。 天河核心区+金融城强辐射区+智慧城发展概念+稀缺的小高层+能扛周期的产品+不算太高的总价， 市场上能打的对手很少，意味着未来二手更有竞争力。 嗯，听说项目在4月中下旬会开放全新的96-126㎡板房。全新板房比现有的尺度更宽松，居住的舒适度和功能性结合得更好，体验感更强。 以往都得靠想象，现在能够实地感受。 就拿96㎡户型来说，天河壹品做到了3+1房，大家可能会想知道板房实际呈现效果，次卧会不会局促？会不会牺牲公区或主卧的空间？ 这些答案，新板房可以找到。大家可以去现场看下。 另外，也可以同步去看看珠江花城，小区家门口就是公办四季幼儿园和体育东教育集团均和小学。项目近期主推的140㎡5房户型，做到了全屋南北对流，总价仅需800万起，5房的上车门槛算低了。